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Che cosa sono i MUTUI

Di Redazione (del 21/06/2006 @ 18:28:56, in MUTUI, linkato 3723 volte)


Che cosa dice la Legge:

MUTUO: Il mutuo è il contratto con il quale una parte (detta mutuante) consegna una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili ad un'altra (detta mutuataria) che si assume l'obbligo di restituire, al momento stabilito, altrettante cose della stessa specie e quantità. In genere il contratto è a titolo oneroso e la misura degli interessi, o è convenuta dalle parti, o si applica il saggio degli interessi legali stabilito dall'art.1284 Cod.Civ.
Le parti possono convenire che la restituzione delle cose mutuate avvenga ratealmente, in tale ipotesi, la mancata corresponsione anche di una sola rata da parte del mutuatario consente al mutuante di chiedere la restituzione immediata dell'intero. La risoluzione del contratto può essere chiesta anche in caso di mancato pagamento degli interessi. I mutui aventi per oggetto una somma di denaro sono restituiti, di regola, in modo rateale e le singole rate, calcolate in base ad un piano di ammortamento, posso essere costanti, crescenti, decrescenti o predefinite nella loro entità.
Se le parti hanno stipulato un contratto preliminare di mutuo, come avviene - ad esempio - nei mutui fondiari ed edilizi, il mutuante può rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo quando sia peggiorata la situazione economico-patrimoniale del debitore al punto di rendere dubbia la restituzione, o non siano da quest'ultimo fornite le garanzie richieste. (Codice Civile art. 1813 - 1822).
Quando i mutui vengono erogati da aziende di credito con mezzi finanziari propri ai sensi del Dpr. 29 settembre 1973, n. 601 deve essere applicata una imposta una tantum chiamata imposta sostitutiva pari attualmente allo 0,25% sul capitale erogato. Questa imposta a carico dell'azienda erogante può in taluni casi essere recuperata dal beneficiario del finanziamento. Il pagamento dell'Imposta sostitutiva consente di pagare diritti in cifra fissa per la registrazione degli atti e per le iscrizioni ipotecarie.
I mutui si possono dividere in:
CHIROGRAFARIO: quando non è assistito da alcuna garanzia;
IPOTECARIO: quando è assistito da una garanzia ipotecaria;
PIGNORATIZIO: quando è assistito da un pegno;

Il mutuo è quindi il principale contratto di prestito in uso per chi vuole acquistare un immobile, sia esso residenziale (casa, appartamento) che industriale (capannone, ufficio).
Consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (mutuante) ad un altro soggetto (mutuatario), con assunzione da parte del mutuatario dell'obbligo di restituire al mutuante altrettanto denaro.
Il contratto di mutuo si perfeziona con la consegna del denaro prestato al mutuatario, che ne diviene il proprietario.
Il mutuo di denaro è naturalmente a titolo oneroso. Salvo patto contrario, infatti, chi ha ricevuto in prestito una somma di denaro deve corrispondere gli interessi.
La misura degli interessi è determinata dalle parti. Nell'ipotesi di interessi pattuiti in misura superiore a quella legale, vi è l'obbligo della foma scritta. Inoltre, esiste il divieto assoluto di pattuire interessi usurari.
Qualora le parti stabiliscano interessi in misura superiore a quella legale, essi saranno dovuti anche per il periodo di proroga del contratto stesso.
Tanto il mancato rispetto della forma scritta, nel caso di interessi superiori alla misura legale, quanto la pattuizione di interessi usurari, comportano la nullità dell'accordo e la riduzione dell'interesse nella misura legale. La nullità è però limitata al solo patto di interessi e non è estesa all'intero contratto.
Il mutuo ipotecario è disciplinato da particolari norme che determinano l'ammontare massimo dei finanziamenti ed altri aspetti propri di questo tipo di credito (detto anche credito fondiario).
Fino a pochi anni fa, il credito fondiario era esercitato da pochi Istituti di credito appositamente autorizzati, con esclusione di tutte le altre Banche.
In seguito a recenti innovazioni normative oggi tutte le Banche possono concedere mutui ipotecari. Questa situazione ha ampliato le possibilità di ottenere un finanziamento ed ha contribuito a semplificare procedure e modalità operative.
Per i mutui in particolare, si è passati da una normativa piuttosto rigida ed analitica, ad un'impostazione innovativa e snella. In linea di principio, un contratto di mutuo può essere concretizzato in qualsiasi forma contrattuale che realizzi l'esercizio del credito, quindi anche attraverso un rapporto di conto corrente.
Per quanto riguarda la durata del mutuo, la legge esige che la durata sia media o lunga.
Comunemente si ritiene che i finanziamenti a "medio termine" siano quelli la cui durata è superiore ai 18 mesi e non superi i 5 anni. I finanziamenti a "lungo termine" sono quelli la cui durata è superiore ai 5 anni.

Secondo la legge, il "credito ipotecario" è genericamente un "finanziamento". Tale definizione permette di utilizzare qualsiasi forma contrattuale di credito per concludere contratti di finanziamento ipotecario, ovviamente nel rispetto dei vincoli posti dalla normativa.

CONTRATTO UNICO

Questo tipo di contratto si configura come un finanziamento in cui l'erogazione dell'intera somma ha luogo contestualmente alla stipula dell'atto di mutuo e quindi ancor prima dell'iscrizione ipotecaria.
In tal caso, la somma mutuata viene contestualmente riversata dal mutuatario (richiedente il prestito) al mutuante (Banca) a titolo di deposito, a garanzia degli impegni assunti dal mutuatario: in particolare la dimostrazione dell'avvenuta regolare iscrizione dell'ipoteca.
In effetti, la definitiva messa a disposizione della somma mutuata ha luogo non come erogazione del mutuo, già avvenuta in sede di stipula, ma come svincolo del deposito e ciò, senza particolari formalità.
Il contratto unico si manifesta come il più comodo fra i contratti di credito ipotecario. Infatti non comporta la stipula di ulteriori atti formali ed aggiuntivi, quale quelli della "erogazione" e della "quietanza".
L'erogazione della somma mutuata avviene integralmente in sede di stipula.

L'APERTURA DI CREDITO IPOTECARIO IN CONTO CORRENTE

Tale forma di finanziamento è stata da sempre utilizzata nella prassi bancaria.
Rispetto al mutuo con rimborso rateale a data prefissata, l'apertura di credito in conto corrente viene considerata uno strumento più flessibile e snello, data l'assoluta libertà dei tempi di rimborso e la costante ricostituibilità della provvista mediante versamenti nel conto.

IL MUTUO APERTO

Si tratta di un finanziamento da erogarsi in più riprese, secondo tempi e modalità difficilmente determinabili in anticipo.
Nell'iniziale contratto, quindi, si rinuncia a determinare tutte le specifiche caratteristiche e, qualora indicate, se ne ammette la modificabilità in occasione dell'erogazione.
Sia il "mutuo aperto" che la "apertura di credito ipotecario in conto corrente" sono contratti utilizzati per finanziare costruzioni.

La molteplicità di prodotti predisposti dalle Banche per soddisfare le esigenze del mercato disorienta chi, volendo acquistare o ristrutturare la casa, si trova di fronte ad una miriade di informazioni spesso trasmesse con linguaggio tecnico.
Ogni prodotto ha le sue caratteristiche. Confrontarli diventa impresa ardua, con notevole dispendio di tempo e di energia.

L'atto di concessione del mutuo deve essere stipulato nella forma di atto pubblico, cioè davanti ad un notaio. Questa formalità è richiesta dalla legge sia per poter iscrivere l'ipoteca sull'immobile, sia per attribuire all'atto pubblico il requisito di "titolo esecutivo".
L'atto di mutuo è un "titolo esecutivo" nel senso che se il debitore non adempie ai suoi obblighi non è necessaria una sentenza di condanna: per l'esecuzione del contratto basta semplicemente l'atto. Ciò assicura una certa tranquillità alla Banca creditrice.

Perchè l'atto di mutuo si formalizza davanti a un notaio?

L'atto di concessione del mutuo deve essere stipulato nella forma di atto pubblico, cioè davanti ad un notaio. Questa formalità è richiesta dalla legge sia per poter iscrivere l'ipoteca sull'immobile, sia per attribuire all'atto pubblico il requisito di "titolo esecutivo".
L'atto di mutuo è un "titolo esecutivo" nel senso che se il debitore non adempie ai suoi obblighi non è necessaria una sentenza di condanna: per l'esecuzione del contratto basta semplicemente l'atto. Ciò assicura una certa tranquillità alla Banca creditrice.

L'interesse è il compenso che si paga per il prestito di un capitale, in misura percentuale e con riferimento generalmente all'anno.
L'interesse può essere semplice o composto. E' semplice se gli interessi non producono interesse: ossia il capitale fruttifero rimane invariato qualunque sia la durata dell'impegno. E' composto quando gli interessi si aggiungono al capitale per produrre a loro volta interesse.
I tassi di interesse comunemente applicati sono:
"fisso" o "variabile", ma recentemente si sono diffusi anche i mutui a tasso "misto".
Esistono poi ulteriori tipologie di tasso: il tasso "capped rate" e il tasso "bilanciato". Si parla di "tasso fisso" quando questo non varia durante la durata del prestito.
Si parla di "tasso variabile" quando il tasso varia in dipendenza di determinati parametri, quali i tassi del mercato monetario o finanziario (ad esempio Libor, Euribor, ecc.). Ai parametri di base viene applicato uno "spread" che costituisce il rendimento della Banca.
Si parla di "tasso misto" quando durante il periodo di vita del mutuo è possibile modificare, alle scadenze e alle condizioni stabilite nel contratto, il tipo di tasso applicato inizialmente scegliendo tra tasso fisso e tasso variabile.
Il "tasso capped rate" (detto anche "CAP") è invece un tasso variabile con un limite massimo predeterminato oltre il quale il tasso d'interesse non potrà mai salire, anche se i tassi di mercato dovessero superarlo. A tale garanzia corrisponde in genere uno spread applicato più elevato che per il tasso variabile normale.
Il "tasso bilanciato" (o mix) è così chiamato perché composto da una parte a tasso fisso e una a tasso variabile. La composizione tra le due parti può essere scelta tra diversi mix, a seconda del peso che si preferisce dare al tasso fisso rispetto a quello variabile.
La scelta tra i diversi tipi di tasso dipende dalla posizione del richiedente il mutuo e dalle sue personali conoscenze finanziarie. Esistono comunque dei criteri di massima che possono indirizzare la scelta.

IL TASSO FISSO ╚ CONSIGLIABILE A CHI:

vuole conoscere gli importi delle rate per tutta la durata del mutuo;
vuole conoscere l'ammontare complessivo del debito contratto;
vuole avere un reddito fisso;
prevede un'inflazione in crescita.

IL TASSO VARIABILE ╚ CONSIGLIABILE A CHI:

prevede un calo dell'inflazione e quindi del costo del denaro;
ha un reddito medio-alto;
è più propenso al rischio.


IL TASSO MISTO ╚ CONSIGLIABILE A CHI:

sottoscrive un mutuo in un periodo di particolare incertezza sull'andamento futuro dei tassi;
preferisce non prendere subito una decisione definitiva sul tasso;
vuole poter adattare il tasso del mutuo alle future condizioni del mercato.

IL TASSO CAPPED RATE ╚ CONSIGLIABILE A CHI:

vuole mantenere la flessibilità del tasso variabile limitandone i rischi;
non vuole rinunciare alla garanzia di un tasso fisso senza però sopportarne i maggiori costi.

IL TASSO BILANCIATO ╚ CONSIGLIABILE A CHI:

ha una maggiore conoscenza delle dinamiche dei tassi d'interesse;
vuole personalizzare il tasso del mutuo sulla base delle proprie preferenze tra i tassi d'interesse;
cerca il miglior equilibrio tra le caratteristiche del tasso fisso e del tasso variabile.

Infine, alcune Banche, indipendentemente dalla scelta del tipo di tasso, offrono degli interessi "promozionali" molto bassi per un breve periodo iniziale, con lo scopo di attrarre più clienti.
Il tasso applicato in questo breve periodo iniziale (tre-sei mesi) è solitamente detto "tasso d'ingresso". Terminato tale periodo viene applicato il tasso normale (detto "tasso a regime"), che è più elevato, fisso o variabile che sia.


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